A política de regras da casa do Airbnb que entra em vigor a 20 de novembro de 2026 teve uma parte muito comentada — o fim dos pedidos de limpeza no check-out — e uma parte que passou quase despercebida. É a parte que mexe no dinheiro e nos dados pessoais do hóspede: o que pode cobrar e o que pode pedir.
Se ainda não reviu as sete regras padronizadas, comece por o que muda nas regras da casa a partir de 20 de novembro. Este artigo cobre a outra metade, que é a que costuma dar origem a reclamação e a devolução.
Aplica-se o mesmo critério: a política vale para reservas feitas a partir de 20 de novembro, não para estadias nessa data.
A multa deixa de existir
O texto é directo: o anfitrião não pode aplicar multas ou outras penalizações ao hóspede. Isto encerra toda uma prática que muita gente tinha escrita nas regras:
- multa por fumar no alojamento;
- taxa por hóspede extra não comunicado;
- multa por check-out tardio;
- taxa por chave ou comando perdido;
- multa por festa ou por ruído.
Aqui está a distinção que importa: multa não é o mesmo que reembolso. A multa é punição por quebrar uma regra, e essa acabou. O reembolso é o custo real de um dano real, documentado — e esse mantém-se, através do Centro de Resoluções.
O que continua a poder fazer quando o hóspede quebra uma regra:
- avisar, na secção designada do anúncio, sobre multas de autoridade local — a coima do condomínio ou da câmara por ruído continua a ser do hóspede;
- cancelar a reserva sem penalização para si;
- avaliar o hóspede com honestidade;
- pedir o reembolso do prejuízo real através do Centro de Resoluções.
A taxa surpresa no check-in acabou
Duas frases da política fecham esta porta. A primeira: qualquer taxa referente a algo anunciado tem de estar no preço mostrado ao hóspede no momento da reserva. A segunda: não pode restringir o acesso a nada que esteja anunciado como parte do alojamento.
Na prática, isto elimina a cobrança separada do lugar de estacionamento anunciado, da roupa de cama, do uso do ar condicionado, do aquecimento da piscina que está nas fotografias. Se está no anúncio, está no preço.
O que sobra é legítimo e às vezes mais rentável: o extra opcional, como pequeno-almoço, transfer ou aluguer de bicicleta, pode ser oferecido — como pedido, não como regra, e sem travar nada que já tenha sido anunciado. Se a sua taxa de limpeza é um ponto de atrito recorrente, como cobrar a taxa de limpeza sem gerar reclamação trata do mesmo assunto.
Caução: o que pouca gente sabe é que já era proibida
Esta não é novidade de novembro, e é a dúvida que mais aparece. A regra do Airbnb já diz que a maioria dos anfitriões não tem permissão para cobrar uma caução ou uma pré-autorização no cartão de crédito — nem pela plataforma, nem fora dela.
As excepções são estreitas: alguns anfitriões ligados por software podem configurar a caução pelo campo de taxas offline, e os hotéis podem fazer retenção no cartão quando o anúncio o indica. Fora disso, cobrar caução por fora é quebra de regra, não precaução.
O mecanismo que substitui a caução é o AirCover para anfitriões, com o pedido de reembolso aberto no Centro de Resoluções até 14 dias após o check-out do hóspede responsável. Vale documentar na hora: fotografias, vídeo e orçamento de reparação ou de limpeza. Sobre a conversa em si, como orientar o hóspede quando algo se avaria é o guião.
Documento do hóspede: a parte mais sensível
Esta é a mudança que mais gente vai descobrir tarde. O Airbnb passa a proibir que o anfitrião solicite dados pessoais do hóspede, e a lista é explícita: passaporte, carta de condução, número de documento, fotografia do documento.
O que continua permitido é estreito e tem condição: conferir o documento presencialmente no check-in, desde que isso esteja declarado na secção de pedidos do anúncio — e sem guardar cópia, nem digital nem em papel.
Ficam também proibidos os dados financeiros (número de cartão, conta bancária), a consulta de antecedentes e o histórico de crédito.
Há excepção, e é importante: quando a lei o exige, quando existe regra documentada do condomínio, ou quando é necessário para assinar um contrato permitido. Nesses casos a recolha mantém-se válida, mas o Airbnb passa a exigir três cuidados — dizer no anúncio o que recolhe e porquê, recolher apenas o necessário, e guardar e eliminar com segurança. E o Airbnb pode pedir prova de que a excepção se aplica ao seu caso.
Em Portugal é precisamente esta a excepção que o cobre: o boletim de alojamento continua obrigatório e é comunicado pelo SIBA, sob a AIMA desde a extinção do SEF, para os hóspedes estrangeiros — os nacionais ficam no livro de hóspedes do estabelecimento. Ou seja, recolher o dado continua legal; o que muda é ter de explicar no anúncio porque o faz, recolher o mínimo e não acumular cópias no telemóvel. Confirme sempre o prazo e o formato em vigor junto da fonte oficial.
Contrato: quatro casos, e é público
O contrato separado só é permitido quando é exigido por lei ou por regra do condomínio, quando dá acesso a uma comodidade opcional, quando a estadia é de 28 noites ou mais, ou em anúncios Airbnb Luxe.
Dois pormenores que mudam o que escreve nele: o contrato fica visível publicamente no anúncio, pelo que não pode conter dados pessoais de ninguém; e a assinatura é recolhida por si — o Airbnb não obriga o hóspede a assinar nem ajuda a fazer cumprir.
O que o hóspede continua obrigado a fazer
Esta parte quase não é comentada e é a que tranquiliza. As regras de conduta do hóspede mantêm-se, e não são pouca coisa:
- deixar o alojamento em estado que não exija limpeza excessiva ou profunda;
- colocar o lixo nos caixotes designados;
- respeitar o período de silêncio;
- respeitar o número de hóspedes aprovado — e festa que incomoda é sempre proibida;
- avisar o anfitrião assim que houver dano, e pagar reembolso razoável quando a culpa é sua;
- comunicar que trouxe animal, quando trouxer.
Ou seja: perdeu a multa, não perdeu o direito à casa cuidada. A taxa de limpeza cobre a limpeza normal entre hóspedes, não a limpeza profunda por descuido — e isso é o próprio Airbnb que o diz.
A consequência nova: visibilidade na pesquisa
Vale entender o que acontece a quem não se adaptar, porque o critério ficou mais duro do que um e-mail de aviso. A escada é: orientação, pedido para actualizar o anúncio, advertência, aviso no anúncio a sinalizar o problema ao hóspede e redução da visibilidade na pesquisa.
O último item é o que dói na facturação. Não é bloqueio, é desaparecer devagar dos resultados — o tipo de problema que não gera notificação e só aparece na queda das reservas.
Lista para antes de 20 de novembro
- Procure a palavra "multa" nas suas regras, nas mensagens automáticas e nos avisos afixados. Elimine todas.
- Liste as taxas que cobra à parte. Tudo o que se refere a algo anunciado volta para o preço da diária.
- Deixe de pedir fotografia do documento antes da chegada. Se confere no check-in, declare-o na secção de pedidos e não guarde cópia.
- Para o boletim de alojamento, escreva no anúncio o que recolhe e porquê — e tenha onde provar a exigência legal.
- Se cobra caução por fora, encerre. Troque pelo AirCover e pelo hábito de documentar o estado do alojamento.
- Confirme se o seu contrato cai num dos quatro casos, e retire-lhe qualquer dado pessoal.
Sem multa, sobra o que de facto funciona
Vale encarar o efeito prático: a política retirou ao anfitrião a ferramenta da punição. O que sobra para proteger o alojamento é tornar o comportamento certo o mais fácil — e isto não é consolo, é o que já funcionava melhor.
A multa por chave perdida nunca evitou uma chave perdida; a instrução clara sobre onde devolver a chave, sim. A multa por hóspede extra não evitou hóspede extra; o número no anúncio e o aviso de que o edifício tem portaria, sim. É a diferença entre punir depois e orientar antes — e orientar antes é exactamente o que o guia do hóspede faz, inclusive no uso dos equipamentos.
Veja a demonstração do guia e repare onde entra a instrução que substitui a regra punitiva.
Quem já tinha anúncio honesto no preço e guia claro na instrução não vai sentir quase nada. Para quem dependia de multa e de caução, novembro vai exigir reescrever — com o efeito secundário do costume, menos perguntas repetidas no WhatsApp.
Perguntas frequentes
Posso continuar a cobrar multa por fumar no alojamento?
Não. A política proíbe aplicar multas ou outras penalizações ao hóspede, e isso vale para reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026. Continua a poder manter a regra de não fumar no anúncio, cancelar a reserva sem penalização se for quebrada, avaliar com honestidade e pedir o reembolso do dano real — por exemplo, a limpeza extra de cortinados com cheiro a tabaco — através do Centro de Resoluções.
Qual é a diferença entre multa e pedido de reembolso?
A multa é um valor fixo cobrado como punição por quebrar uma regra, e isso passa a ser proibido. O reembolso é o custo real de um prejuízo real, comprovado com fotografia e orçamento, pedido no Centro de Resoluções até 14 dias após o check-out. A diferença prática é que o reembolso precisa de dano; a multa só precisava da regra.
Ainda posso cobrar caução ao hóspede?
Na maioria dos casos não, e já era regra antes de novembro: a maioria dos anfitriões não tem permissão para cobrar caução nem pré-autorização no cartão, nem pela plataforma nem fora dela. As excepções são alguns anfitriões ligados por software, que configuram a caução pelo campo de taxas offline, e os hotéis que indicam retenção no cartão. A protecção para dano é o AirCover para anfitriões.
Posso pedir fotografia do documento antes da chegada?
Não. O Airbnb passa a proibir que o anfitrião solicite dados pessoais como passaporte, carta de condução ou fotografia do documento. Pode conferir o documento presencialmente no check-in se o declarar na secção de pedidos do anúncio, e sem guardar cópia. Em Portugal, o boletim de alojamento é uma exigência legal e cai na excepção — mas tem de dizer no anúncio o que recolhe e porquê, recolher o mínimo e guardar com segurança.
Como fica o boletim de alojamento com esta política?
Mantém-se. A política abre excepção para a recolha exigida por lei, e o boletim de alojamento é comunicado pelo SIBA, sob a AIMA desde a extinção do SEF, para hóspedes estrangeiros. O que muda é a forma: declarar no anúncio o que recolhe e com que fundamento, recolher apenas o necessário, e guardar e eliminar com segurança — e poder provar a exigência se o Airbnb pedir.
O que acontece se não me adaptar?
A escada de consequências vai da orientação e do pedido de actualização do anúncio até à advertência, a um aviso no anúncio a sinalizar o problema ao hóspede e à redução da visibilidade na pesquisa. O último é o mais sério para a facturação, porque não gera notificação: aparece como queda de reservas.
